Tous les diagnostics obligatoires pour louer
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En bref
Pour louer un logement, le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique plus court qu'à la vente : DPE, état des risques, surface habitable (location vide), plus le plomb avant 1949 et les constats gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans. Ni termites, ni loi Carrez, ni audit énergétique. Les validités gaz et électricité sont de 6 ans, soit le double de la vente. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en métropole ; les F suivront en 2028, les E en 2034.
Trois diagnostics sont exigés pour presque toute location : le DPE, l'état des risques et pollutions, et le mesurage de la surface habitable lorsque le logement est loué vide à titre de résidence principale. S'y ajoutent, selon le bien, le constat de risque d'exposition au plomb si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949, et les états des installations intérieures de gaz et d'électricité lorsque celles-ci ont plus de 15 ans.
Plusieurs diagnostics de la vente ne sont pas repris : pas d'état termites, pas de mesurage loi Carrez, pas d'audit énergétique, pas de repérage amiante des parties privatives annexé au bail. En copropriété, c'est le dossier technique amiante de l'immeuble qui couvre les parties communes, tenu à disposition du locataire par le syndic.
Le dossier est annexé au bail lors de sa signature et à chaque renouvellement. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le DPE ne sert plus seulement d'information : une étiquette G interdit la mise en location en métropole, le logement étant réputé non décent.
Le dossier annexé au bail
Le bailleur remet le dossier de diagnostic technique au locataire à la signature du bail, en annexe du contrat, et le renouvelle à chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction. Comme à la vente, l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie doivent figurer dès l'annonce, y compris entre particuliers, et la mention renvoyant vers Géorisques s'affiche pour les biens exposés à un risque recensé.
Le dossier ne couvre pas tous les documents du bail : s'y ajoutent l'état des lieux, la notice d'information, l'attestation d'assurance et, en copropriété, l'extrait du règlement relatif à la destination de l'immeuble et à l'usage des parties communes.
Le tableau de référence des diagnostics à la location
| Diagnostic | Bien concerné | Validité | Prix indicatif |
|---|---|---|---|
| DPE | Tout logement mis en location | 10 ans | 100 à 250 € |
| État des risques (ERP) | Bien situé dans une zone à risque recensée | 6 mois | Gratuit à ~30 € |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location vide à usage de résidence principale | Illimitée, sauf modification du logement | 50 à 150 € |
| Plomb (CREP) | Permis de construire avant le 1ᵉʳ janvier 1949 | 6 ans si positif, illimitée si négatif | 100 à 250 € |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 6 ans | 100 à 150 € |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 6 ans | 100 à 150 € |
| Amiante (dossier technique amiante) | Parties communes d'un immeuble dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997 | Selon l'état de conservation des matériaux | À la charge de la copropriété |
Le bailleur n'annexe pas de constat amiante des parties privatives au bail, mais il tient le dossier amiante des parties privatives à la disposition du locataire qui le demande. Voir l'amiante dans les parties communes.
Location vide, meublée, saisonnière : ce qui change
Location vide de résidence principale
C'est le régime le plus complet : DPE, état des risques, surface habitable au sens de la loi Boutin mentionnée dans le bail, plus plomb, gaz et électricité selon les caractéristiques du bien.
Location meublée
Le mesurage de la surface habitable au sens de la loi Boutin ne s'applique pas ; la surface reste toutefois mentionnée au bail. Les autres diagnostics sont dus dans les mêmes conditions, DPE compris.
Location saisonnière et bail mobilité
Pour un meublé de tourisme, l'obligation de dossier complet ne s'applique pas de la même façon : c'est le régime propre à la location de courte durée qui s'applique. En revanche, le DPE s'impose dès lors que le logement fait l'objet d'un bail d'habitation, y compris un bail mobilité. Si vous hésitez sur votre situation, vérifiez la qualification exacte du contrat avant de commander les diagnostics.
Exemple concret
Mise en location vide d'un T3 de 62 m² construit en 1968 à Rennes, en copropriété, chauffé au gaz avec une installation d'origine. Le bailleur doit fournir : le DPE, l'état des risques, le mesurage de la surface habitable, le constat gaz (installation de plus de 15 ans, valable 6 ans) et le constat électricité si l'installation a également plus de 15 ans. Pas de CREP : le bâtiment est postérieur à 1949. Pas d'état termites ni de loi Carrez : ces diagnostics sont propres à la vente. Si le DPE ressort en classe G, la location est impossible en métropole depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; le bailleur devra engager des travaux avant de remettre le bien sur le marché.
Le DPE, condition de mise en location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence du logement. Le calendrier, pour la métropole, est le suivant :
| Date | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers des logements F et G : aucune hausse au renouvellement ni à la remise en location | — |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Interdiction de louer les logements classés G | — |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F | Interdiction de louer les logements classés G |
| 1ᵉʳ janvier 2031 | — | Interdiction de louer les logements classés F |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Interdiction de louer les logements classés E | — |
L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n'est pas rompu par l'entrée en vigueur du seuil. Le détail des situations est traité dans le calendrier d'interdiction de location des passoires et dans le DPE est-il obligatoire pour une location ?.
La réforme du calcul entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9. Pour un logement chauffé à l'électricité dont le DPE date de juillet 2021 ou après, une attestation de mise à jour de l'étiquette peut être générée gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Le gouvernement a annoncé que de l'ordre de 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire : un chiffre annoncé, à considérer comme une estimation. Un bailleur bloqué par une étiquette G a donc tout intérêt à vérifier ce point avant d'envisager des travaux.
Sanctions et recours
| Situation | Conséquence pour le bailleur | Recours du locataire |
|---|---|---|
| DPE absent du bail | Manquement à l'obligation d'information ; responsabilité engagée | Demander la communication du document, puis saisir le juge si le bailleur s'y refuse |
| État des risques non annexé | Manquement à l'article L.125-5 du Code de l'environnement | Demande de résolution du bail ou de diminution du loyer |
| CREP manquant dans un immeuble d'avant 1949 | Manquement à une obligation de sécurité sanitaire ; responsabilité en cas de saturnisme | Mise en demeure, saisine du juge, signalement à l'agence régionale de santé |
| Logement classé G loué après le 1ᵉʳ janvier 2025 | Logement réputé non décent : obligation de réaliser les travaux | Demander les travaux au bailleur puis, à défaut, saisir le juge ; la réduction ou la consignation du loyer peut être décidée par le juge |
| Hausse de loyer sur un logement F ou G | Révision de loyer inapplicable depuis le 24 août 2022 | Contester la hausse et demander le remboursement du trop-perçu |
| Surface habitable inférieure de plus de 5 % à celle du bail | Diminution de loyer proportionnelle | Demande écrite au bailleur, puis saisine du juge à défaut d'accord (voir la surface habitable loi Boutin) |
| Étiquette DPE absente de l'annonce | Annonce non conforme, susceptible d'une amende administrative prononcée par la DGCCRF | Signalement ; régularisation de l'annonce |
Un locataire qui constate un manquement peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation avant d'aller devant le juge. L'ANIL et les agences départementales d'information sur le logement renseignent sur ces démarches.
Points de vigilance pour le bailleur
- Réutiliser un DPE d'avant juillet 2021. Ces diagnostics ne sont plus valables : un nouveau DPE est nécessaire avant toute mise en location.
- Oublier de refaire l'état des risques. Valable 6 mois, il doit être à jour à la signature du bail, pas seulement au moment de l'annonce.
- Confondre les validités vente et location. Gaz et électricité valent 6 ans en location contre 3 ans à la vente : un constat de 4 ans reste utilisable pour louer, pas pour vendre. Détails dans le tableau de validité.
- Négliger la reconduction tacite. Elle vaut remise en location au regard du seuil de décence énergétique : un logement G ne peut pas être reconduit tacitement depuis 2025.
- Mentionner une surface approximative dans le bail. Un écart supérieur à 5 % ouvre droit à une diminution de loyer.
- Attendre les travaux avant de vérifier l'étiquette. Pour un logement chauffé à l'électricité, l'attestation gratuite de l'ADEME peut suffire à sortir du statut de passoire.
Pour la situation d'un vendeur, voir les diagnostics obligatoires à la vente ; pour les budgets, le prix des diagnostics immobiliers.
Questions fréquentes sur les diagnostics à la location
Faut-il refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?
Non, tant qu'ils sont en cours de validité. Le DPE vaut 10 ans, les constats gaz et électricité 6 ans, le mesurage de la surface habitable sans limite. Seul l'état des risques, valable 6 mois, doit être renouvelé pour presque chaque nouveau bail. Vérifiez les dates avant de faire signer le contrat.
Le diagnostic termites est-il exigé pour louer ?
Non. L'état relatif à la présence de termites est un diagnostic propre à la vente, dû dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral. Un bailleur n'a pas à le fournir. Il reste tenu, comme tout propriétaire, de déclarer en mairie dans le mois la présence de termites dont il aurait connaissance.
Un bail en cours est-il rompu si le logement passe sous le seuil de décence ?
Non. L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail signé avant l'entrée en vigueur du seuil se poursuit jusqu'à son terme. En revanche, le locataire peut demander au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, et saisir le juge à défaut d'accord.
Qui paie les diagnostics d'une location ?
Le bailleur, dans tous les cas. Les frais de diagnostic ne peuvent être ni refacturés au locataire ni imputés sur les charges récupérables. Seuls les honoraires de mise en location et de rédaction du bail, plafonnés, peuvent être partagés entre bailleur et locataire dans les conditions prévues par la réglementation.
La location d'une chambre chez l'habitant exige-t-elle un DPE ?
La location d'une pièce au sein de la résidence principale du bailleur relève d'un régime particulier et ne donne pas lieu à un DPE propre à la chambre, puisque le diagnostic porte sur un logement complet. Dès que le bien loué constitue un logement autonome, avec ses propres accès et équipements, le dossier de diagnostic technique s'applique.
Le locataire peut-il exiger une copie des diagnostics en cours de bail ?
Oui. Le dossier de diagnostic technique fait partie des annexes du bail : le locataire peut en demander copie à tout moment. Il peut également demander la communication du dossier amiante des parties privatives et, auprès du syndic, la fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes.
Faut-il un diagnostic pour la location d'un parking ou d'un box ?
Un emplacement de stationnement n'est pas un logement : ni DPE, ni surface habitable, ni constats gaz ou électricité. L'état des risques reste dû lorsque le bien se situe dans une zone recensée, car l'obligation d'information sur les risques porte sur l'immeuble, quelle que soit sa destination.
Un logement social obéit-il aux mêmes règles ?
Oui. Les bailleurs sociaux annexent le même dossier de diagnostic technique au bail et sont soumis au calendrier de décence énergétique. Les organismes HLM disposent en pratique de programmes de rénovation planifiés, mais un logement classé G ne peut pas davantage être attribué en métropole depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Le DPE collectif de l'immeuble dispense-t-il du DPE du logement ?
Non. Le DPE collectif porte sur l'immeuble et ses parties communes ; il ne remplace pas le diagnostic individuel exigé pour louer un appartement. Les deux coexistent, avec la même durée de validité de 10 ans. Voir le DPE collectif en copropriété.
Que faire si le diagnostic gaz révèle un danger grave et immédiat ?
Le diagnostiqueur interrompt aussitôt l'alimentation en gaz de la partie concernée, appose une étiquette de condamnation et signale l'anomalie au distributeur. L'alimentation n'est rétablie qu'après réparation. Le bailleur doit faire intervenir un professionnel avant la mise en location : le logement doit être exempt de risque manifeste pour la sécurité des occupants.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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