Calendrier d'interdiction de location des passoires : G, F puis E
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En bref
Un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent : il ne peut plus être loué. En métropole, la classe G est interdite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la classe F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028 et la classe E au 1ᵉʳ janvier 2034. En outre-mer, l'échéance est fixée au 1ᵉʳ janvier 2028 pour les G et au 1ᵉʳ janvier 2031 pour les F. L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Les loyers des F et G sont gelés depuis le 24 août 2022.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence du logement : un logement dont le DPE est trop mauvais ne peut plus être mis en location. En France métropolitaine, la classe G est visée depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la classe F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028 et la classe E au 1ᵉʳ janvier 2034. Outre-mer, le calendrier est décalé : G au 1ᵉʳ janvier 2028, F au 1ᵉʳ janvier 2031.
L'interdiction ne rompt aucun contrat en cours. Elle s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites : un bailleur ne peut donc ni relouer, ni prolonger la location d'un logement classé sous le seuil applicable. Le locataire déjà en place, lui, peut invoquer la non-décence pour exiger des travaux.
À cette interdiction s'ajoute, depuis le 24 août 2022, le gel du loyer des logements classés F et G : aucune augmentation n'est possible, en cours de bail, au renouvellement ou lors d'une remise en location, tant que le logement n'est pas repassé en classe E ou mieux.
Le calendrier complet
| Classe DPE | France métropolitaine | Outre-mer |
|---|---|---|
| G | Interdite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 | 1ᵉʳ janvier 2028 |
| F | 1ᵉʳ janvier 2028 | 1ᵉʳ janvier 2031 |
| E | 1ᵉʳ janvier 2034 | Aucune date fixée à ce jour |
| D et mieux | Aucune échéance à ce jour | Aucune échéance à ce jour |
Ce calendrier concerne les logements loués à usage de résidence principale, vides comme meublés. Les locaux commerciaux et les bureaux n'y sont pas soumis, même si le DPE y reste obligatoire (voir le DPE en location).
Quels baux sont visés, et à quel moment
La règle se lit en trois temps.
- Nouveau bail : un logement sous le seuil ne peut pas être reloué à un nouveau locataire, y compris après un départ.
- Renouvellement : à l'échéance d'un bail de trois ans (location vide) ou d'un an (meublé), le contrat ne peut pas être renouvelé si le logement n'est pas décent.
- Reconduction tacite : la prolongation automatique du bail est également bloquée, ce qui vise la très grande majorité des situations locatives.
Un bail signé avant l'échéance reste valable jusqu'à son terme : la loi n'a pas d'effet rétroactif sur les contrats en cours. En pratique, chaque bailleur dispose donc d'un délai correspondant à la durée restante de son bail pour engager les travaux.
Que peut faire le locataire d'un logement non décent ?
- Demander les travaux par écrit au bailleur, lettre recommandée à l'appui, en s'appuyant sur l'étiquette du DPE annexé au bail.
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, pour tenter un accord amiable.
- Saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à la mise en conformité.
Le locataire ne peut en revanche pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative : seule une décision de justice peut l'y autoriser. Les agences départementales d'information sur le logement (ANIL et ADIL) renseignent gratuitement sur la marche à suivre.
Exceptions et situations particulières
- Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : lorsque des travaux sont impossibles, notamment en secteur protégé ou sur un immeuble classé, le juge tient compte de ces contraintes pour apprécier les obligations du bailleur.
- Refus de la copropriété : un copropriétaire dont l'assemblée générale refuse les travaux sur les parties communes ne peut pas agir seul ; il doit démontrer ses démarches. Le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux servent alors de preuve.
- Baux non soumis à la loi de 1989 : certaines locations très spécifiques, comme les logements de fonction ou les locations saisonnières de courte durée, obéissent à d'autres régimes.
- Attestation ADEME : un logement chauffé à l'électricité ou de 40 m² ou moins peut changer de classe sans travaux grâce aux mises à jour de méthode (voir la réforme 2026 et les petites surfaces).
Exemple concret
Un bailleur loue un T3 de 68 m² à Amiens, classé F sur un DPE de juin 2023, avec un bail de trois ans signé en septembre 2025. Le bail court jusqu'en septembre 2028 : il est valable, mais il ne pourra ni être renouvelé ni se reconduire tacitement, l'interdiction des logements F prenant effet le 1ᵉʳ janvier 2028. Le loyer est par ailleurs gelé depuis l'origine. Le propriétaire a donc environ deux ans pour isoler les combles, remplacer les menuiseries et faire établir un nouveau DPE prouvant le passage en classe E ou mieux.
Points de vigilance pour le bailleur
- Datez précisément votre échéance : c'est la date de fin de bail, pas celle du DPE, qui détermine votre marge de manœuvre.
- Vérifiez d'abord l'étiquette actualisée : l'attestation gratuite de l'ADEME peut suffire à sortir un logement électrique de la classe visée.
- Anticipez les délais de travaux et, en copropriété, le calendrier des assemblées générales, souvent annuelles.
- Faites établir un nouveau DPE après travaux : c'est le seul document opposable qui prouve la sortie du statut de passoire thermique (100 à 250 €, voir le prix d'un DPE).
- Pour une maison, envisagez l'audit énergétique : il hiérarchise les travaux utiles et sera de toute façon exigé à la vente pour les classes E, F et G en monopropriété.
Questions fréquentes sur l'interdiction de louer les passoires
Mon bail se reconduit tacitement en 2029 et mon logement est classé F : que se passe-t-il ?
La reconduction tacite est bloquée : à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, un logement classé F n'est plus décent en métropole et le bail ne peut pas se prolonger automatiquement. Le bailleur doit avoir réalisé les travaux et fait établir un nouveau DPE avant cette échéance, sous peine de se retrouver en situation de location non conforme.
L'interdiction s'applique-t-elle aux locations meublées et aux colocations ?
Oui, dès lors que le logement est loué à titre de résidence principale. Les baux meublés, les colocations et les baux mobilité relèvent des mêmes critères de décence. La durée plus courte de ces contrats rapproche même l'échéance, puisque chaque renouvellement est concerné par l'interdiction.
Quelle sanction encourt un bailleur qui loue malgré l'interdiction ?
Le bail n'est pas automatiquement nul, mais le logement est non décent : le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux sous astreinte, une réduction ou une suspension du loyer, voire des dommages et intérêts. Le versement des aides au logement peut également être suspendu par l'organisme payeur.
Les départements et régions d'outre-mer suivent-ils le même calendrier ?
Non. L'échéance y est décalée : les logements classés G sont interdits à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2028 et les F à partir du 1ᵉʳ janvier 2031. Aucune date n'est fixée à ce jour pour la classe E outre-mer. Ce décalage tient aux spécificités climatiques et constructives de ces territoires.
Puis-je vendre mon logement plutôt que d'engager les travaux ?
Oui, la vente reste libre quelle que soit l'étiquette. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique doit être remis dès la première visite. L'étiquette pèse en revanche sur le prix : les acquéreurs intègrent le coût des travaux dans leur offre.
Le gel des loyers s'arrête-t-il dès que le logement passe en E ?
Le gel vise les classes F et G. Dès qu'un nouveau DPE, ou une attestation de mise à jour de l'ADEME, établit un classement en E ou mieux, la révision du loyer redevient possible, dans le respect des autres règles : indice de référence des loyers, encadrement applicable dans certaines communes et clauses du bail.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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