Tous les diagnostics obligatoires pour vendre
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En bref
Pour vendre un logement, le vendeur réunit un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis puis à l'acte authentique. Le DPE et l'état des risques sont dus pour tous les biens ; les autres dépendent de l'année de construction, de l'âge des installations, de la localisation et du statut du bien. Selon les cas, le DDT compte jusqu'à une dizaine de documents, pour un budget courant de 300 à 700 €. Un diagnostic absent ou périmé prive le vendeur de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.
Deux diagnostics sont exigés pour la vente de n'importe quel logement : le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des risques et pollutions (ERP). Tous les autres dépendent des caractéristiques du bien. Le plomb s'ajoute si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949, l'amiante s'il est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, le gaz et l'électricité si les installations intérieures ont plus de 15 ans, les termites si la commune est couverte par un arrêté préfectoral, la surface loi Carrez si le bien est un lot de copropriété d'au moins 8 m², le contrôle d'assainissement si le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.
À cette liste s'ajoutent, pour certains biens, l'audit énergétique (maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G) et le carnet d'information du logement pour les constructions neuves et les rénovations énergétiques significatives depuis 2023.
L'ensemble forme le dossier de diagnostic technique, remis à l'acquéreur dès l'avant-contrat. Les diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, aux frais du vendeur.
Ce qu'est le dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est prévu par l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il rassemble, en une seule annexe, tous les constats techniques que le vendeur doit fournir. Sa remise est dématérialisable : l'acquéreur peut le recevoir par voie électronique s'il l'accepte.
Deux règles de calendrier structurent la vente :
- Dès la publication de l'annonce, l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie doivent être affichées, ainsi que la mention renvoyant vers Géorisques pour les biens exposés à un risque.
- Au plus tard à la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse), le DDT complet est annexé. Il est ensuite réactualisé si un diagnostic expire avant l'acte authentique.
Le DDT n'est pas une garantie de bon état : c'est une obligation d'information. Il ne dispense ni de l'état daté en copropriété, ni des documents d'urbanisme, ni du mesurage. La page quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ? détaille la liste sous forme d'arbre de décision.
Le tableau de référence des diagnostics à la vente
| Diagnostic | Bien concerné | Validité | Prix indicatif |
|---|---|---|---|
| DPE | Tout logement | 10 ans | 100 à 250 € |
| État des risques (ERP) | Tout bien situé dans une zone à risque recensée | 6 mois | Gratuit à ~30 € |
| Plomb (CREP) | Permis de construire avant le 1ᵉʳ janvier 1949 | 1 an si positif, illimitée si négatif | 100 à 250 € |
| Amiante | Permis avant le 1ᵉʳ juillet 1997 | 3 ans si positif ; illimitée si négatif et postérieur au 1ᵉʳ avril 2013 | 80 à 150 € |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans | 100 à 150 € |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans | 100 à 150 € |
| Termites | Commune ou zone couverte par un arrêté préfectoral | 6 mois | 100 à 200 € |
| Surface loi Carrez | Lot de copropriété d'au moins 8 m² | Illimitée, sauf travaux modifiant la surface | 50 à 150 € |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé F ou G (2023), E (2025), D (2034) | Voir le guide dédié | 500 à 1 000 € |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au réseau public | 3 ans (contrôle du SPANC) | Tarif fixé par la collectivité |
| Bruit (plan d'exposition au bruit) | Bien situé dans la zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome | Information à jour au jour de la vente | Document d'information, sans diagnostic payant |
| Carnet d'information du logement | Logement neuf ou ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique significatifs depuis 2023 | Mis à jour en continu, transmis à la vente | Constitué par le propriétaire |
Les prix sont libres : ils varient selon la surface, la région et le professionnel. Groupés dans un même déplacement, ils reviennent moins cher qu'un diagnostic commandé au coup par coup. Repères détaillés dans le prix des diagnostics immobiliers.
Les trois questions qui déterminent votre liste
1. Quel est l'âge du bâtiment ?
Deux dates de permis de construire commandent les diagnostics sanitaires : le 1ᵉʳ janvier 1949 déclenche le constat de risque d'exposition au plomb, le 1ᵉʳ juillet 1997 déclenche le repérage amiante. Un logement de 1935 cumule donc les deux. Un logement de 2005 n'en subit aucun. Voir le plomb avant 1949 et l'amiante avant 1997.
2. Quel est l'âge des installations ?
Le gaz et l'électricité ne dépendent pas de l'année de construction mais de l'ancienneté de l'installation intérieure : au-delà de 15 ans, les deux constats sont dus. Une installation refaite récemment échappe à l'obligation, à condition de pouvoir le prouver. Une attestation de conformité Consuel de moins de 3 ans tient lieu de diagnostic électricité, et un certificat de conformité gaz de moins de 3 ans délivré par un organisme agréé tient lieu de diagnostic gaz.
3. Où se trouve le bien ?
La localisation déclenche l'état des risques, établi à partir des données de Géorisques à l'adresse exacte, l'état termites dans les communes visées par un arrêté préfectoral, l'information sur le risque de mérule dans les zones délimitées, et l'information « bruit » dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome. Vérifiez votre adresse avec notre outil Géorisques et consultez les zones termites.
Exemple concret
Vente d'un T2 de 48 m² construit en 1972 à Nantes, en copropriété, dans une commune couverte par un arrêté termites, avec un chauffage individuel gaz d'origine. Le vendeur doit fournir : le DPE, l'état des risques, le repérage amiante (permis antérieur à juillet 1997), le diagnostic gaz (installation de plus de 15 ans), le diagnostic électricité si l'installation a elle aussi plus de 15 ans, l'état termites (moins de 6 mois à la signature) et le mesurage loi Carrez (lot de copropriété supérieur à 8 m²). Pas de CREP : le bâtiment est postérieur à 1949. Pas d'audit énergétique : le bien est en copropriété, non en monopropriété. Sept documents, pour un budget courant de l'ordre de 400 à 600 € en pack. Point de calendrier : l'ERP et l'état termites, valables 6 mois, sont souvent à refaire entre le compromis et l'acte si la vente traîne.
Sanctions, recours et garantie des vices cachés
Le DDT a un effet juridique précis : lorsqu'un diagnostic est fourni et en cours de validité, le vendeur peut s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné. À l'inverse, un document manquant, périmé ou erroné rouvre sa responsabilité.
| Situation | Conséquence pour le vendeur | Recours de l'acquéreur |
|---|---|---|
| Diagnostic absent ou périmé du DDT | Perte du bénéfice de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné | Action en garantie des vices cachés : diminution du prix ou annulation de la vente, selon la gravité |
| État des risques non annexé | Manquement à une obligation d'information (art. L.125-5 du Code de l'environnement) | Demande de résolution du contrat ou de diminution du prix |
| Surface loi Carrez inférieure de plus de 5 % à celle annoncée | Réduction du prix proportionnelle au déficit de surface | Action dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique (voir les recours en cas d'erreur Carrez) |
| Étiquette DPE absente de l'annonce | Annonce non conforme, susceptible d'une amende administrative prononcée par la DGCCRF | Signalement ; régularisation de l'annonce |
| Diagnostic erroné | Responsabilité du diagnostiqueur, assuré pour son activité | Mise en cause du diagnostiqueur, généralement via le vendeur ou directement |
| Diagnostic réalisé par un professionnel non certifié | Document dépourvu de valeur : le DDT est réputé incomplet | Exiger de nouveaux diagnostics avant la signature |
La parade est simple : contrôler la certification du professionnel sur l'annuaire officiel du ministère avant de commander, et vérifier les dates de validité la veille de chaque signature. Nos conseils pour choisir un diagnostiqueur détaillent les points à examiner sur un devis.
Quand commander, et dans quel ordre
La bonne séquence évite de payer deux fois :
- Avant l'annonce : le DPE, indispensable pour publier l'étiquette, et l'audit énergétique si le bien est une maison classée E, F ou G.
- Au moment du compromis : les diagnostics à longue validité (amiante, plomb, gaz, électricité, Carrez), qui resteront valables jusqu'à l'acte.
- En dernier : l'état des risques et l'état termites, valables 6 mois seulement. Commandés trop tôt, ils devront être refaits.
Comptez une demi-journée de présence pour l'ensemble des relevés si tout est groupé chez un même prestataire, et quelques jours pour la remise des rapports.
Points de vigilance
- Confondre date du DPE et date de la vente. La validité court à partir de la réalisation du diagnostic, pas de la signature.
- Oublier l'audit énergétique. Il s'ajoute au DPE, il ne le remplace pas, et il conditionne la signature pour les maisons classées E, F ou G en monopropriété.
- Négliger l'assainissement. Hors zone raccordée, le contrôle du SPANC de moins de trois ans est exigé ; sans lui, l'acquéreur découvre des travaux après coup.
- Laisser expirer l'ERP. Six mois passent vite entre le compromis et l'acte ; c'est le premier document à refaire.
- Vendre un bien avec un DPE d'avant juillet 2021. Ces diagnostics ne sont plus valables, quelle que soit leur date.
- Ignorer le carnet d'information du logement. Pour un bien neuf ou rénové énergétiquement depuis 2023, il se transmet à l'acquéreur au moment de la vente.
Pour comparer avec la situation d'un bailleur, voir les diagnostics obligatoires à la location ; pour le détail des durées, le tableau de validité de chaque diagnostic.
Questions fréquentes sur les diagnostics à la vente
À quel moment exact le dossier de diagnostic technique doit-il être remis ?
Au plus tard lors de la signature de l'avant-contrat, compromis ou promesse de vente. En pratique, l'acquéreur doit disposer du dossier avant de s'engager, afin que son consentement soit éclairé. Si un diagnostic expire entre l'avant-contrat et l'acte authentique, il est refait avant la signature définitive chez le notaire.
Peut-on vendre sans avoir tous les diagnostics ?
Le notaire refusera en principe de recevoir l'acte tant que le dossier est incomplet. Juridiquement, la vente n'est pas automatiquement nulle, mais le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération de garantie des vices cachés pour le point manquant. Il s'expose alors à une demande de diminution du prix, voire à l'annulation de la vente.
Les diagnostics sont-ils obligatoires pour la vente d'un terrain nu ?
Un terrain non bâti n'a ni DPE ni diagnostics sanitaires, puisqu'il n'y a pas de bâtiment. L'état des risques reste dû dès lors que le terrain se situe dans une zone recensée. En commune couverte par un arrêté termites, l'état relatif aux termites peut également être exigé pour un terrain : le vendeur vérifie l'arrêté préfectoral applicable.
Faut-il refaire les diagnostics pour une vente en viager ou une donation ?
La vente en viager est une vente : le dossier de diagnostic technique est exigé dans les mêmes conditions. Pour une donation ou une succession, l'acte n'est pas une vente et le dossier n'est pas imposé au même titre, mais le notaire réclame souvent le DPE et l'état des risques pour sécuriser l'opération et informer le bénéficiaire.
Un garage ou une cave vendus seuls exigent-ils des diagnostics ?
Un garage ou une cave n'étant pas un local d'habitation, le DPE n'est pas requis. L'état des risques reste dû si le bien est situé dans une zone concernée. Le mesurage loi Carrez s'applique si le lot de copropriété atteint 8 m², et le repérage amiante si le bâtiment a été construit avant juillet 1997.
Le vendeur peut-il réaliser lui-même un diagnostic ?
Non, sauf pour l'état des risques, que le vendeur peut remplir gratuitement à partir des données officielles de Géorisques à l'adresse du bien. Tous les autres diagnostics doivent être établis par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, disposant d'une assurance de responsabilité professionnelle.
Les diagnostics d'une vente précédente peuvent-ils être réutilisés ?
Oui, tant qu'ils sont en cours de validité et que le bien n'a pas été modifié. Un repérage amiante négatif postérieur au 1ᵉʳ avril 2013 ou un mesurage Carrez restent valables indéfiniment. En revanche, l'état des risques et l'état termites, valables 6 mois, devront presque toujours être refaits.
Que se passe-t-il si un diagnostic révèle un problème ?
Un résultat défavorable n'interdit pas de vendre : il informe l'acquéreur, qui achète en connaissance de cause. Amiante présente en bon état, anomalies électriques ou assainissement non conforme n'imposent pas de travaux préalables au vendeur. Le sujet se négocie sur le prix, sauf pour l'assainissement non collectif, dont la mise en conformité incombe à l'acquéreur dans l'année suivant la vente.
Un bien classé monument historique ou très ancien échappe-t-il aux diagnostics ?
Non. L'ancienneté du bâtiment déclenche au contraire davantage d'obligations : plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997. Certaines catégories de bâtiments sont dispensées de DPE, par exemple les constructions provisoires ou les lieux de culte, mais un logement ancien habitable reste soumis au dossier complet.
Combien de temps faut-il pour obtenir tous les diagnostics ?
La visite groupée d'un diagnostiqueur dure d'une à trois heures selon la surface et le nombre de constats. Les rapports sont généralement transmis sous deux à cinq jours ouvrés. Prévoyez donc une à deux semaines entre la prise de rendez-vous et la constitution complète du dossier, davantage si un audit énergétique est nécessaire.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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