Les diagnostics diffèrent-ils entre maison et appartement ?
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En bref
Le socle est identique : DPE, état des risques, puis plomb, amiante, gaz et électricité selon l'âge du bien et des installations. Trois différences comptent. L'appartement en copropriété exige le mesurage loi Carrez, que la maison ignore. La maison individuelle en monopropriété est seule concernée par l'audit énergétique à la vente d'un logement classé E, F ou G. Et l'assainissement non collectif ne concerne en pratique que les maisons non raccordées au réseau public.
Oui, la liste des diagnostics diffère, mais moins qu'on ne l'imagine : le socle commun couvre l'essentiel et trois écarts seulement séparent la maison de l'appartement. Le premier tient à la copropriété : la vente d'un lot d'au moins 8 m² impose un mesurage de la superficie privative au sens de la loi Carrez, obligation que la maison individuelle ne connaît pas.
Le deuxième tient à l'audit énergétique : il vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G depuis 2023 et E depuis 2025. Un appartement en copropriété en est dispensé, quelle que soit son étiquette.
Le troisième tient aux réseaux : une maison non raccordée au tout-à-l'égout doit fournir un contrôle d'assainissement non collectif de moins de trois ans. En copropriété, l'amiante et l'énergie se traitent aussi à l'échelle de l'immeuble, via le dossier technique amiante et le DPE collectif, qui ne dispensent pas des diagnostics du logement.
Le socle commun
Pour un appartement comme pour une maison, les mêmes critères s'appliquent : DPE et état des risques systématiques, plomb si le permis est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949, amiante s'il est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, gaz et électricité si les installations intérieures ont plus de 15 ans, termites en commune couverte par un arrêté préfectoral. La liste complète figure dans quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?.
Les différences, diagnostic par diagnostic
| Diagnostic | Appartement en copropriété | Maison individuelle |
|---|---|---|
| DPE | Obligatoire, en plus du DPE collectif de l'immeuble | Obligatoire |
| État des risques | Obligatoire | Obligatoire |
| Loi Carrez | Obligatoire dès 8 m² | Non exigé, sauf maison en copropriété horizontale |
| Audit énergétique | Non exigé | Obligatoire si classée F ou G depuis 2023, E depuis 2025, D à partir de 2034 |
| Amiante | Parties privatives à la charge du vendeur ; parties communes couvertes par le dossier technique amiante de l'immeuble | Repérage sur l'ensemble du bien, à la charge du vendeur |
| Termites | Parties privatives, en zone d'arrêté préfectoral | Bâtiment et, le cas échéant, terrain, en zone d'arrêté |
| Assainissement | Rarement concerné : le raccordement relève de la copropriété | Contrôle du SPANC de moins de 3 ans si le bien n'est pas raccordé au réseau public |
| Gaz et électricité | Installation intérieure du lot, si elle a plus de 15 ans | Installation intérieure du logement, si elle a plus de 15 ans |
Ce que la copropriété ajoute, hors diagnostics
La vente d'un lot impose au vendeur de transmettre des documents qui ne sont pas des diagnostics, mais que l'acquéreur attend : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, état daté établi par le syndic, montant des charges et fonds de travaux. La fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes s'obtient auprès du syndic.
Le DPE collectif concerne les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis est antérieur à 2013 : plus de 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, 50 à 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, moins de 50 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Il ne remplace jamais le DPE du logement vendu.
Exemple concret
Deux biens de 1985 vendus la même semaine à Montpellier, tous deux classés F. Pour le T3 en copropriété : DPE, état des risques, amiante, gaz, électricité, loi Carrez, soit six documents. Pour la maison individuelle : DPE, état des risques, amiante, gaz, électricité, plus l'audit énergétique, et un contrôle du SPANC si elle a une fosse. L'audit, facturé de 500 à 1 000 €, creuse l'écart : le dossier de la maison coûte souvent le double de celui de l'appartement.
Points de vigilance
- Une maison peut être en copropriété. Dans un lotissement organisé en copropriété horizontale, le mesurage loi Carrez redevient obligatoire.
- L'audit suit la propriété, pas le type de bâtiment. Un petit immeuble entier détenu par un seul propriétaire est en monopropriété : il est soumis à l'audit énergétique comme une maison.
- Le dossier technique amiante des parties communes ne dispense pas du repérage des parties privatives lors de la vente d'un appartement d'un immeuble antérieur à juillet 1997.
- La fosse septique d'une maison se vérifie tôt. Le contrôle du SPANC se planifie parfois plusieurs semaines à l'avance : voir le diagnostic assainissement.
Questions fréquentes sur les diagnostics selon le type de bien
Pourquoi la loi Carrez ne s'applique-t-elle pas aux maisons ?
La loi du 18 décembre 1996 vise le mesurage de la superficie privative des lots de copropriété, afin de protéger l'acquéreur d'un bien dont les limites sont définies par un état descriptif de division. Une maison individuelle vendue avec son terrain n'entre pas dans ce cadre. Le vendeur reste toutefois tenu de décrire le bien avec exactitude.
Un appartement classé G doit-il faire l'objet d'un audit énergétique ?
Non. L'audit énergétique à la vente vise les maisons individuelles et les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Un appartement en copropriété en est dispensé, même classé G. Le DPE reste obligatoire et l'étiquette conditionne toujours la possibilité de louer le bien. Voir audit ou DPE : quelle différence.
Le diagnostic amiante couvre-t-il les parties communes ?
Non. Le repérage commandé par le vendeur porte sur les parties privatives du lot. Les parties communes relèvent du dossier technique amiante tenu par le syndic pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. L'acquéreur peut en demander la fiche récapitulative avant de signer.
Le prix du dossier est-il plus élevé pour une maison ?
En général oui, pour deux raisons : la surface à parcourir est plus grande, et l'audit énergétique ou le contrôle d'assainissement s'ajoutent souvent. Un pack d'appartement se situe fréquemment dans le bas de la fourchette de 300 à 700 €, une maison classée F ou G dans le haut, audit compris. Repères dans le prix d'un pack vente.
Un duplex ou un loft change-t-il quelque chose ?
Non, ce qui compte est le statut juridique du bien, pas son agencement. Un duplex en copropriété suit les règles de l'appartement, mesurage Carrez inclus. Attention toutefois aux surfaces sous plafond bas : les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisées dans la superficie privative.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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