Qu'est-ce qu'une passoire thermique (F ou G) ?
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En bref
Une passoire thermique est un logement dont le DPE affiche la classe F ou G, les deux plus mauvaises de l'échelle. Ce statut entraîne trois conséquences : gel du loyer depuis le 24 août 2022, audit énergétique obligatoire à la vente en monopropriété depuis le 1ᵉʳ avril 2023, et interdiction de louer (classe G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, classe F au 1ᵉʳ janvier 2028). Depuis la réforme du 1ᵉʳ janvier 2026, une part des logements chauffés à l'électricité est sortie de ce statut sans travaux.
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. L'expression n'a rien d'informel : elle désigne, dans le langage courant comme dans les documents officiels, les deux dernières classes de l'échelle A à G. Ces logements consomment beaucoup d'énergie pour se chauffer, principalement à cause d'une isolation insuffisante, de menuiseries anciennes ou d'un système de chauffage peu performant.
Le classement résulte de la plus mauvaise des deux étiquettes du DPE : l'étiquette énergie, qui mesure la consommation d'énergie primaire en kWh par m² et par an, et l'étiquette climat, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre. Un logement correctement isolé mais chauffé au fioul peut donc être classé F par son seul bilan carbone.
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, ce statut a des effets juridiques directs : le loyer ne peut plus être augmenté, un audit énergétique s'ajoute au DPE pour vendre une maison ou un immeuble entier, et la location devient progressivement interdite. La classe G est visée depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 en métropole, la classe F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028.
Comment savoir si votre logement est une passoire ?
La réponse tient en une ligne du rapport de DPE : la lettre affichée sur l'étiquette. Trois précautions s'imposent avant de conclure.
- Vérifiez la date du diagnostic. Un DPE établi avant le 1ᵉʳ juillet 2021 n'est plus valable et son étiquette ne vaut plus rien : il faut refaire le diagnostic selon la méthode 3CL-DPE (voir la durée de validité du DPE).
- Regardez les deux étiquettes. C'est la moins bonne qui détermine la classe du logement, donc son éventuel statut de passoire.
- Contrôlez le numéro d'enregistrement à 13 caractères sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : il permet de retrouver le diagnostic officiel et son étiquette.
Un logement humide, difficile à chauffer ou équipé de simple vitrage est souvent mal classé, mais seule l'étiquette du DPE fait foi. À l'inverse, un appartement bien isolé situé en étage intermédiaire peut surprendre par une bonne note.
Les trois conséquences du statut de passoire
| Situation | Conséquence | Depuis quand |
|---|---|---|
| Logement loué (F ou G) | Loyer gelé : aucune hausse en cours de bail, au renouvellement ni à la remise en location | 24 août 2022 |
| Vente d'une maison ou d'un immeuble entier (F ou G) | Audit énergétique obligatoire, remis dès la visite | 1ᵉʳ avril 2023 |
| Mise en location d'un logement G (métropole) | Logement non décent : nouveau bail, renouvellement et reconduction tacite interdits | 1ᵉʳ janvier 2025 |
| Mise en location d'un logement F (métropole) | Même interdiction | 1ᵉʳ janvier 2028 |
| Outre-mer | Interdiction de louer les G, puis les F | 1ᵉʳ janvier 2028, puis 1ᵉʳ janvier 2031 |
En revanche, rien n'interdit de vendre une passoire thermique : la vente reste libre, à condition de fournir le DPE et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, l'audit énergétique. Le détail des échéances de location figure dans le calendrier d'interdiction de location des passoires.
Sortir du statut de passoire
Sans travaux : les mises à jour de méthode
Deux évolutions récentes du calcul permettent parfois de changer de classe sans toucher au bâtiment, par une attestation gratuite générée sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Le gouvernement a annoncé que de l'ordre de 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent ainsi du statut de passoire ; ce chiffre est une estimation officielle. Voir la réforme du DPE 2026.
- Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, la méthode est ajustée pour les logements de 40 m² ou moins, dont l'étiquette était pénalisée par le poids de l'eau chaude sanitaire. Voir le DPE des petites surfaces.
Avec travaux : par où commencer
Le DPE se termine par des recommandations hiérarchisées, avec l'étiquette atteignable après rénovation. Les postes les plus efficaces sont en général l'isolation de la toiture et des combles, le remplacement des menuiseries, l'isolation des murs, puis le changement du système de chauffage. Pour une maison, l'audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios chiffrés en une ou plusieurs étapes. Les dispositifs d'aide et les conseillers sont recensés sur le service public France Rénov'.
Exemple concret
Une maison de 95 m² à Clermont-Ferrand, construite en 1962, chauffée au fioul, est classée G. Son propriétaire veut la vendre : la vente est possible, mais il doit joindre le DPE et un audit énergétique (500 à 1 000 € à titre indicatif), disponible dès les premières visites. S'il la louait, le bail ne pourrait pas être reconduit depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. La réforme de 2026 ne l'aide pas : elle ne modifie que le coefficient appliqué à l'électricité, pas au fioul.
Points de vigilance
- Ne comptez pas sur un DPE périmé pour prouver que le logement n'est pas une passoire : seul un diagnostic en cours de validité est opposable.
- Un logement F ou G reste vendable, mais l'étiquette pèse sur la négociation, et l'acquéreur intègre le coût des travaux dans son offre.
- Le gel des loyers s'applique partout, y compris hors zones tendues, tant que le logement n'est pas repassé en classe E ou mieux.
- En copropriété, les travaux sur les parties communes relèvent de l'assemblée générale : anticipez les délais de vote. Le DPE collectif sert précisément à préparer ces décisions.
- Après travaux, refaites le DPE : c'est le seul document qui prouve la sortie du statut de passoire, et il repart pour 10 ans. Comptez 100 à 250 € (voir le prix d'un DPE).
Questions fréquentes sur les passoires thermiques
Peut-on encore vendre une passoire thermique ?
Oui, sans restriction de date. Aucune loi n'interdit la vente d'un logement classé F ou G. Le vendeur doit simplement fournir un DPE valable et, pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique dès la première visite. Seule la location est progressivement interdite, selon la classe et la date.
L'étiquette climat peut-elle à elle seule rendre un logement « passoire » ?
Oui. La classe du logement correspond à la plus mauvaise des deux étiquettes. Un logement bien isolé mais chauffé au fioul ou au gaz peut afficher une étiquette énergie correcte et une étiquette climat F ou G : c'est cette dernière qui détermine le classement, avec toutes ses conséquences juridiques.
Un logement peut-il sortir du statut de passoire sans travaux ?
Oui, dans deux cas précis : un logement chauffé à l'électricité, grâce au coefficient de 1,9 appliqué depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, et un logement de 40 m² ou moins, grâce à la méthode ajustée depuis juillet 2024. L'attestation de nouvelle étiquette est gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Les locaux commerciaux et les bureaux sont-ils concernés ?
Non par l'interdiction de location : les règles de décence ne visent que les logements d'habitation. Un local commercial classé F ou G peut donc toujours être loué. Le DPE reste en revanche obligatoire lors de la vente ou de la location de la plupart des bâtiments tertiaires, avec une méthode de calcul adaptée.
Quelles aides existent pour rénover une passoire thermique ?
Plusieurs dispositifs publics existent, avec des conditions de ressources, de travaux et de professionnels qui évoluent régulièrement. Le service public France Rénov' centralise l'information et oriente vers un conseiller gratuit, qui vérifie l'éligibilité avant de signer un devis. Un audit énergétique permet de chiffrer les scénarios de travaux et leur gain d'étiquette.
Un locataire déjà installé dans un logement G doit-il partir ?
Non. L'interdiction ne rompt aucun bail en cours : elle joue lors d'une nouvelle location, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le locataire en place peut en revanche invoquer la non-décence pour demander des travaux au bailleur et, à défaut, saisir le juge. Son loyer est par ailleurs gelé.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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