Qu'est-ce que la surface habitable loi Boutin ?
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En bref
La surface habitable loi Boutin est la surface de plancher construite d'un logement, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Elle exclut caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, combles non aménagés et toute partie d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Sa mention est obligatoire dans le bail d'un logement loué vide à usage de résidence principale. Elle n'a pas de durée de validité tant que le logement n'est pas modifié.
La surface habitable loi Boutin est la surface de plancher construite d'un logement, dont on déduit les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Sa définition figure à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation ; l'obligation de la mentionner dans le bail résulte de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009.
N'entrent pas dans la surface habitable : les caves, sous-sols, remises, garages, emplacements de stationnement, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs, dépendances et combles non aménagés. S'y ajoute une règle de hauteur : toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m est écartée, ce qui retire les sous-pentes et les dessous d'escalier.
La mention est obligatoire dans le contrat de location d'un logement loué vide à usage de résidence principale. Le mesurage est à la charge du bailleur, coûte de 50 à 150 € et reste valable tant que le logement n'est pas transformé. Une surface erronée peut justifier une demande de diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Comment la calculer
- Mesurez chaque pièce au sol, du nu intérieur des murs : séjour, chambres, cuisine, salle d'eau, WC, dégagements, placards intégrés.
- Déduisez les cloisons, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, marches et emprise de la cage d'escalier.
- Appliquez la règle des 1,80 m dans toutes les pièces sous pente : reportez au sol la ligne où la hauteur atteint 1,80 m et ne retenez que la surface au-delà.
- Écartez les espaces exclus : véranda, combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, balcon, terrasse.
- Additionnez les surfaces retenues et reportez le total dans le bail.
Ce qui compte et ce qui ne compte pas
| Élément | Compté ? |
|---|---|
| Pièces de vie, chambres, cuisine, salle d'eau, WC, couloirs | Oui, au-delà de 1,80 m de hauteur |
| Placards et rangements intégrés accessibles de plain-pied | Oui |
| Combles aménagés | Oui, pour la partie d'au moins 1,80 m |
| Mezzanine close et couverte | Oui, escalier déduit |
| Véranda | Non |
| Combles non aménagés | Non |
| Cave, sous-sol, remise, garage, stationnement | Non |
| Balcon, loggia, terrasse, séchoir extérieur | Non |
| Murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cage d'escalier | Non |
Exemple concret
Une maison de ville louée vide à Nantes : séjour 28 m², cuisine 11 m², WC 1,5 m², deux chambres de 13 et 10 m², salle de bains 6 m², soit 69,5 m². Les combles aménagés font 20 m² au sol, dont 12 m² sous une hauteur d'au moins 1,80 m. La véranda de 10 m², le garage de 15 m² et la terrasse de 20 m² sont exclus. La surface habitable à porter au bail est de 69,5 + 12 = 81,5 m². Les annexes sont décrites dans la désignation du bien, sans entrer dans ce total.
Où et comment la mentionner
La surface habitable figure dans le corps du contrat de location, au même titre que le loyer, la durée et le dépôt de garantie. Elle n'a pas à être annexée sous forme de diagnostic, mais l'attestation de mesurage est en pratique remise avec le dossier du logement, aux côtés des diagnostics obligatoires à la location : DPE, état des risques, constat plomb, états gaz et électricité selon l'ancienneté des installations.
La surface habitable sert aussi de base au plafond de loyer là où l'encadrement s'applique, exprimé en euros par mètre carré. Une surface surévaluée peut donc conduire à un loyer irrégulier, en plus d'exposer le bailleur à une demande de réduction.
Points de vigilance
- Ne reprenez pas la superficie Carrez de l'acte d'achat : la véranda y est comptée alors qu'elle est exclue de la surface habitable (voir Carrez ou Boutin).
- Les combles non aménagés restent exclus même s'ils sont hauts et accessibles.
- Conservez l'attestation : elle sert pour les baux successifs et constitue votre preuve en cas de litige.
- Remesurez après travaux : cloison déplacée, combles aménagés, véranda transformée en pièce de vie.
- Une ADIL, dans le réseau animé par l'ANIL, répond gratuitement aux questions du bailleur comme du locataire sur la surface portée au bail.
Questions fréquentes sur la surface habitable
Une véranda chauffée compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non. Les vérandas sont exclues par la définition réglementaire de la surface habitable, quel que soit leur niveau d'équipement ou de chauffage. Si la véranda a été transformée en pièce de vie à part entière — isolation, menuiseries, intégration au volume du logement — la qualification peut changer ; faites alors trancher la question par le professionnel qui réalise le mesurage.
Le locataire peut-il faire contre-mesurer le logement ?
Oui, à ses frais. Rien ne l'empêche de faire établir un mesurage par un professionnel de son choix, puis de le comparer à la surface portée au bail. S'il constate un écart significatif, il adresse au bailleur une demande écrite de diminution de loyer, avant de saisir le cas échéant la commission départementale de conciliation.
Une cave louée avec l'appartement doit-elle apparaître au bail ?
Elle doit apparaître dans la désignation du bien, puisqu'elle fait partie de la location, mais pas dans la surface habitable, dont elle est exclue. Distinguez toujours les deux rubriques du contrat : la description de ce qui est loué d'un côté, la surface habitable chiffrée de l'autre.
La surface habitable figure-t-elle aussi dans l'annonce de location ?
C'est l'usage constant du marché et c'est l'information qu'attendent les candidats locataires. Annoncer une surface incluant véranda, balcon ou cave crée un écart immédiat avec la surface du bail et fragilise la relation dès la signature. Mentionnez la surface habitable, puis listez les annexes séparément.
Quelle différence avec la surface utile ?
La surface utile part de la surface habitable et y ajoute une part des surfaces annexes, selon les règles propres au logement social et aux dispositifs d'investissement locatif. Elle est donc supérieure à la surface habitable pour un même logement. Seule la surface habitable doit figurer dans un bail d'habitation du parc privé.
Faut-il un professionnel certifié pour le mesurage ?
La loi n'exige pas de certification spécifique pour le mesurage de la surface habitable, contrairement à la plupart des diagnostics. Recourir à un diagnostiqueur ou à un géomètre reste recommandé : l'attestation date la mesure, détaille le calcul et engage la responsabilité professionnelle de son auteur.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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