Quelle différence entre loi Carrez et loi Boutin ?
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En bref
La loi Carrez mesure la superficie privative d'un lot de copropriété pour la vente ; la loi Boutin mesure la surface habitable d'un logement pour un bail de location vide. Les deux excluent les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les caves, garages, balcons et terrasses. La surface Boutin est plus restrictive : elle exclut en plus les vérandas et les combles non aménagés. Pour un même bien, la superficie Carrez est donc souvent supérieure à la surface habitable.
La différence tient à l'opération concernée : la loi Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété, la loi Boutin à la location d'un logement loué vide à usage de résidence principale. Il ne s'agit pas de deux façons de mesurer le même chiffre, mais de deux surfaces réglementaires distinctes, mentionnées dans deux documents différents : l'acte de vente d'un côté, le contrat de bail de l'autre.
Les deux méthodes partagent un socle commun : mesurage des planchers au nu intérieur, déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d'escalier, exclusion des parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, exclusion des caves, garages, balcons et terrasses.
La surface habitable est plus restrictive sur deux points décisifs : elle exclut les vérandas, que la loi Carrez compte lorsqu'elles sont closes et couvertes, et elle exclut les combles non aménagés. Le champ diffère également : la loi Carrez ne vise que la copropriété, tandis que la surface habitable s'applique à tout logement loué vide, maison individuelle comprise.
Tableau comparatif
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Opération | Vente | Location vide, résidence principale |
| Biens visés | Lots de copropriété d'au moins 8 m² | Tout logement loué vide, y compris maison individuelle |
| Document | Promesse et acte de vente | Contrat de bail |
| Texte | Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 | Loi n°2009-323 du 25 mars 2009, art. R.156-1 du CCH |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Véranda close et couverte | Comptée | Exclue |
| Combles non aménagés | Exclus (non clos ou sous 1,80 m) | Exclus expressément |
| Caves, garages, balcons, terrasses | Exclus | Exclus |
| Validité | Illimitée, sauf modification du bien | Illimitée, sauf modification du bien |
| Sanction d'une erreur | Diminution du prix si écart de plus de 5 %, action dans l'année suivant l'acte | Demande de diminution de loyer proportionnelle à l'écart |
| Qui paie | Le vendeur | Le bailleur |
Pourquoi les deux chiffres diffèrent
L'écart vient presque toujours des mêmes postes. La véranda en est la cause principale : close et couverte, elle entre dans la superficie privative mais reste hors surface habitable. Viennent ensuite les combles : non aménagés, ils sont expressément exclus de la surface habitable, alors que la loi Carrez les écarte seulement lorsqu'ils ne sont pas clos et couverts ou qu'ils se situent sous 1,80 m.
À l'inverse, pour un appartement classique sans véranda ni comble, les deux valeurs sont le plus souvent identiques ou très proches. C'est ce qui explique qu'on puisse, en pratique, reprendre la même surface — mais jamais sans vérification.
Exemple concret
Un T3 en copropriété à Lyon totalise 66,5 m² de pièces, plus 4 m² de mezzanine sous une hauteur d'au moins 1,80 m et une véranda close et couverte de 8 m². Sa superficie Carrez est de 78,5 m², sa surface habitable de 70,5 m² : 8 m² d'écart, soit plus de 10 %. Un propriétaire qui reporterait la superficie Carrez de l'acte d'achat dans son futur bail annoncerait 78,5 m² pour 70,5 m² réels — un écart largement suffisant pour fonder une demande de diminution de loyer.
Quelle surface utiliser, et quand ?
- Vous vendez un appartement : superficie loi Carrez, dans le compromis et dans l'acte.
- Vous vendez une maison hors copropriété : aucun mesurage n'est légalement imposé. Beaucoup de vendeurs font néanmoins établir une surface habitable pour crédibiliser l'annonce.
- Vous louez vide en résidence principale : surface habitable loi Boutin, mentionnée dans le bail.
- Vous louez meublé : la loi Boutin ne s'applique pas en principe, mais la surface habitable reste la référence usuelle et sert à apprécier la décence du logement.
- Vous achetez pour louer : faites établir les deux surfaces, ou au minimum vérifier la surface habitable avant de rédiger le bail.
Deux autres surfaces circulent dans les dossiers : la surface utile, qui ajoute à la surface habitable une part des annexes dans le logement social et les dispositifs d'investissement locatif, et l'emprise au sol, qui relève de l'urbanisme et correspond à la projection verticale du volume bâti.
Points de vigilance
- Ne recopiez jamais une superficie Carrez dans un bail sans vérifier la présence d'une véranda ou de combles.
- Une annonce de location peut afficher une surface plus basse que l'annonce de vente du même bien : ce n'est pas une incohérence.
- En zone d'encadrement des loyers, le plafond s'exprime au mètre carré de surface habitable : une surface surévaluée fausse tout le calcul.
- Une attestation de mesurage mentionne explicitement le régime appliqué ; vérifiez ce libellé avant de la transmettre à votre notaire ou à votre locataire.
Questions fréquentes sur Carrez et Boutin
Peut-on faire réaliser les deux mesurages en une seule visite ?
Oui, et c'est la solution la plus économique quand un bien est acheté pour être loué. Le diagnostiqueur effectue un seul relevé et édite deux attestations, l'une en superficie privative, l'autre en surface habitable. Le coût du second mesurage est alors marginal par rapport à celui du premier.
La surface habitable peut-elle dépasser la superficie Carrez ?
C'est rare mais possible, notamment lorsque des combles aménagés d'un lot ne sont pas clos et couverts au sens de la loi Carrez tout en constituant une surface habitable. Dans la très grande majorité des cas, l'inverse prévaut : la superficie Carrez est supérieure ou égale, du fait des vérandas.
Quelle surface indiquer dans une annonce immobilière ?
Indiquez la surface correspondant à l'opération : superficie Carrez pour une vente en copropriété, surface habitable pour une location vide. Précisez le régime employé et mentionnez séparément les annexes — balcon, cave, stationnement. Additionner surface et annexes dans un chiffre unique est la source de litige la plus fréquente.
Un bien vendu occupé nécessite-t-il les deux surfaces ?
Oui, en pratique. La vente d'un lot de copropriété exige la superficie Carrez dans l'acte, tandis que le bail en cours mentionne la surface habitable. L'acquéreur reprend le bail tel quel : il hérite de la surface qui y figure et des éventuelles contestations qu'elle peut susciter. Vérifiez sa cohérence avant de signer.
Les deux mesurages ont-ils la même durée de validité ?
Oui : ni l'un ni l'autre n'a de durée légale de validité. Les attestations restent utilisables tant que le bien n'a pas été modifié. Des travaux touchant les cloisons, les combles, une loggia ou une véranda imposent de refaire les deux mesurages, puisqu'ils affectent les deux surfaces, mais rarement dans les mêmes proportions.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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