Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé de statut ces dernières années. Longtemps purement informatif, il est devenu opposable et il commande désormais la possibilité même de louer un bien. Comprendre ce que la loi impose aujourd'hui aide à distinguer les obligations en vigueur des évolutions encore à l'état de discussion.
Un diagnostic annexé au bail, à la signature comme au renouvellement
Pour un logement, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant le DPE. Cette obligation figure à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : le diagnostic est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement. Le renouvellement n'est donc pas un angle mort de la réglementation. Un bail reconduit avec un DPE périmé — le document est valable dix ans — expose le bailleur à une information incomplète du locataire, alors que le diagnostic lui est opposable.
La classe énergétique conditionne la location
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères de décence du logement. La lettre du DPE ferme progressivement l'accès à la location des logements les plus consommateurs, selon un calendrier échelonné en France métropolitaine :
- depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an ne peuvent plus être proposés à la location ;
- au 1er janvier 2025, les logements classés G sortent du marché locatif ;
- au 1er janvier 2028, ce sera au tour de la classe F ;
- au 1er janvier 2034, la classe E sera concernée.
Point souvent mal compris : cette exigence de décence énergétique s'applique aux nouveaux contrats, mais aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites intervenant après ces échéances, comme le prévoit le décret du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique. Le passage d'un bail à son terme n'est donc pas neutre pour un logement mal classé.
Baux non résidentiels : une extension encore en débat
Le raisonnement diffère pour les locaux professionnels et commerciaux. Le DPE résidentiel n'y est pas transposable en l'état. Les surfaces tertiaires importantes relèvent d'autres dispositifs, comme l'annexe environnementale du bail — le « bail vert » — ou l'obligation de réduction des consommations dans le tertiaire. L'idée d'un diagnostic énergétique systématique au renouvellement de tout type de bail, y compris non résidentiel, reste à ce stade une piste évoquée, sans texte publié qui la rende obligatoire. Les bailleurs concernés ont intérêt à suivre les travaux réglementaires, mais rien ne les contraint aujourd'hui à produire un DPE à chaque reconduction d'un bail commercial.
Après une rénovation : refaire le diagnostic a du sens
La question du DPE après travaux relève d'une logique différente. Aucune règle n'oblige à refaire un diagnostic à l'issue d'une rénovation énergétique. Pourtant, un DPE établi avant travaux ne reflète plus la réalité du bien une fois l'isolation, le chauffage ou la ventilation modifiés. Faire réaliser un nouveau diagnostic permet d'acter le gain de performance et, le cas échéant, de faire sortir le logement de la catégorie des « passoires thermiques » avant une échéance du calendrier locatif.
Ce réflexe rejoint une obligation déjà en vigueur côté vente : depuis 2023, la mise en vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire, distinct du DPE mais complémentaire. Pour un propriétaire qui rénove puis remet en location, actualiser le diagnostic n'est pas une contrainte formelle, mais un moyen de sécuriser la conformité du bail et de valoriser les travaux réalisés.
Les bailleurs ont donc tout intérêt à traiter le DPE non comme une formalité ponctuelle, mais comme un document vivant, à revoir au fil des travaux et des échéances de la loi Climat et résilience.
